誰會是這一波房地產盛世的終結者？
‧吉家網_李同榮 2010/08/23 14:56
央行打房後，大家關注的是房地產價格就因此反轉了嗎？有人認為房價會在第三、四季至少下修10%，並預期明年房市將面臨反轉危機。
【台灣不動產交易中心／總經理／李同榮】
未來幾年，慎防「ECFA」啟動後，台灣房價先盛後衰！
台灣房地產自2003年SARS以來歷經七年的景氣回升，大台北地區房價節節高漲，從技術循環面而言，確實已經面臨高檔轉折的風險期。2008年上半年政黨輪替，市場一片樂觀聲中，房市一路飆漲，然而2008年下半年因為世界金融海嘯的影響，斬斷了當時房價即將衝出的危機，這個全球性的經濟風暴，對房地產而言，形成經濟基本面的不利因素，加上技術循環面處於高檔的不利位置，產學界一致認為房價正式面臨反轉下修階段，並異口同聲預測房地產即將結束七年的景氣榮景。未料，事隔不到三季，全球金融危機解除，亞洲地區率先各區經濟景氣回升，基本面的利多振奮，再加上政府對陸資來台購置不動產辦法的修正放寬，以及兩岸ECFA預期樂觀的心理效應，讓全台不動產市場在基本面與消息面利多的激勵下齊步翻揚，這一波將近一年半的反彈也特別強勁，台北市房價足足上揚30%，台北縣則上揚28%，連台中市也齊步上揚29%，逼得央行祭出『針對性的打擊炒房』政策，這個政策的確讓幾乎要脫韁的大台北房市暫時得以收斂，房價也在短線縮手的狀態下陷入短期盤整。
大台北房價在短期內盤整後將看回不回，很快的會在第四季市場就恢復信心，台灣房地產真正的泡沫與反轉危機，應該會出現在ECFA正式啟動後的二到三年
央行打房後，大家關注的是房地產價格就因此反轉了嗎？有人認為房價會在第三、四季至少下修10%，並預期明年房市將面臨反轉危機。個人認為房價在短期內小幅下修盤整後，第四季將會處於看回不回狀態下，市場很快就恢復信心，在兩岸ECFA正式啟動前後，台灣房地產應沒有利多出盡的危機，並且會激勵一波商辦市場行情。台灣房地產真正的泡沫與反轉危機，應該會出現在ECFA正式啟動後的二到三年，未來三年內應慎防『ECFA』成為台灣房價泡沫與反轉的終結者，主要原因與走勢預測分析如下：
（一）2009~2010年兩岸『ECFA』預期心理效應，讓台灣房地產啟動一波末升段行情
大台北地區尤其是台北市在土地供給有限，產業集中、資金集中的有利因素推動下，『ECFA』未實現前，預期大陸對台灣的商辦市場的需求強勁，因此激勵目前台北市的商辦市場水漲船高，同時也讓住宅市場居高不下。
（二）2011年兩岸『ECFA』正式啟動後，將可能助漲台灣房地產末升段的衝出行情，讓台灣房價有可能處於真正的泡沫與反轉危機
2011年在ECFA正式啟動後，陸資將以實際行動進駐台灣商辦與休閒不動產市場，唯在相關配套辦法尚未周全之前，與總統大選的政治考量，預測政策的放寬將有所限制，這一年台灣房地產應不會有衝出危機，但總統大選後，隨著ECFA啟動後經濟成長的助益，與兩岸觀光事業的蓬勃發展效益，大台北房價將與國際都會產生比價效應，中南部房價也會有跟漲效應，當房價過度衝出時，台灣房地產將有可能處於真正的泡沫與反轉危機。
（三）2012~2013年若房價衝出，技術面與基本面呈現價量嚴重背離，台灣房地產將因政策消息面的打壓，結束房地產的景氣榮景，ECFA可能成為台灣房地產第五循環泡沫的始作俑者，也可能是台灣房地產第五循環景氣反轉的『泡沫終結者』
COPY成功經驗，往往會種下失敗的主因，兩岸ECFA的利多，大家很容易誤以香港2003年簽訂的CEPA為成功投資借鏡，2005年開始至今，香港房價飆漲數倍，台灣投資民眾若一昧複製香港成功經驗，盲目在一片看好聲中追漲，台灣房地產就會默默的浸入泡沫危機而不自知。台灣ECFA與香港CEPA最大的不同是，台灣ECFA啟動期房價技術面處於高檔，香港CEPA啟動期房價技術面卻是處在低檔，而香港是建立在一國兩制的基礎下簽訂CEPA，台灣卻處於兩黨政治制衡體系與國共政治談判前途未明的大環境下，政治因素將影響政策不至於過度傾中，政策因素仍會對陸資來台購置不動產設下安全砸門，以防房價失控。因此對ECFA啟動後的房地產行情，心裡面的確不宜過度聯想，業者也不宜過度炒作，否則，房價一旦衝出，在技術面與基本面會呈現價量嚴重背離，台灣房地產也將會因政策消息面的打壓，結束房地產近十年的景氣榮景。
未來這幾年房地產的走勢會不會持續發燒，政府對陸資來台購置不動產的政策將是關鍵性的觀察重點
我們可以從過去幾次房地產景氣循環印證，景氣過熱時，房價若持續飆升到人民與政府都受不了的同時，政府就會祭出有效的打壓政策，諸如1974年的『高樓禁建』，1981年的『空地限建』與追查三戶以上房產者的資金來源，1989年的房地產228&331事件，提高重貼現率與存款準備率等金融緊縮措施，這些重大政策都是當時令房地產反轉的泡沫終結者。因此，我們特別呼籲，房價沒有永遠不跌的道理，目前台北房價在需求殷切與資金充裕的環境下，若能維持現狀，房價應無立即性的反轉危機，值得注意的是，未來這幾年房地產的走勢會不會衝出警戒線持續發燒，政府對陸資來台購置不動產的政策將是關鍵性的觀察重點。期望未來幾年台灣房地產不宜對ECFA議題過度炒作，否則，成也『ECFA』敗也可能是『ECFA』，投資大眾應慎防未來三到四年，台灣房地產極可能會先盛後衰，而未來幾年『ECFA』可能成為台灣房地產泡沫的始作俑者，也可能成為台灣房地產第五循環景氣反轉的『泡沫終結者』！
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楊元傑
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