財金(析) 098-023 號
May 5, 2009
土增稅自用住宅優惠改為不限次數的「一生一屋」
財金組助理研究員 周信佑
立法院初審通過政院提出的土地稅法第34條條文修正草案，繼民眾換購自用住宅一人一生一次10%優惠土增稅率後，增訂「一生一屋」的優惠選擇機制。也就市民眾不管一生一共換了幾次房屋，只要在換屋當時，自己、配偶、以及未成年子女只有一戶自用住宅，持有土地滿六年，本人或配偶或未成年子女連續設籍滿六年，出售前五年純自住、沒有營業或出租，以及都市土地不超過九十坪，非都市不超過兩百一十坪，均可重複使用10%低稅率優惠，減輕換屋稅負。
這項換屋減稅政策修法方案實施後，民眾購屋減免土增稅優惠將達三種，即一生一次、一生一屋與重購退稅。前二者稅率僅10%；後者則屬先繳後退的補貼機制。
壹、「一生一屋」政策因素評估
一、整體稅收影響評估
新增「一生一屋」適用土增稅低稅率優惠，需以土地所有權人與其配偶、未成年子女僅有一處房地的換屋者為限，持有兩戶以上，或夫、妻各持有一戶自用住宅，均不在減稅之列。
土增稅按累進稅率課徵，自用住宅最低稅率為10%，一般稅率最低20%、最高40%。根據財政部統計，以房屋所有權人本人、配偶及未成年子女為單位，全台僅持有一棟房屋者共計423.3萬戶，占618萬戶的68.45%。台灣一般家庭換屋平均次數約3至4次，自用住宅持有年限平均10.8年。
若自用住宅優惠土增稅增設「一生一屋」減稅條款後，以民眾一生平均換屋4次計算，每年土增稅將減少51.3億元，但相對會增加所得稅、契稅與印花稅等週邊稅收共24.4億元，減稅政策所造成的淨損失約27億元。
二、地方財政影響評估
土增稅在房地移轉時課徵，屬於地方稅，分配比例是地方收80％，20％繳國庫，可說是地方稅收的第一大稅，而所增加的所得稅、契稅與印花稅等週邊稅收卻是中央稅，以致於地方財政更顯困難。租稅改革對於地方稅只有減少，沒有增加，有些縣市甚至領不到薪水。財政部在推動稅制改革應做好全盤規劃，不要讓「中央請客地方買單」的情形一再發生。
三、持有期間及面積設限，符合防弊原則
政府將在持有期間及面積予以設限。適用者必須持有自用住宅滿六年以上 (連續在此住宅設籍達六年以上)，而出售之前五年都未做營業或出租使用。面積則限定都市土地在三公畝 (約九十坪)之內，非都市土地在七公畝(約二一十坪)之內。「一生一屋」制策方案的自用住宅面積限制對絕大多數換屋者都足敷所需，以都市每一家戶的自用住宅土地為例，全國平均約僅十七坪，台北市平均僅八坪，高雄市平均十一坪，屏東為約卅一坪，台東約四十一坪。如果出售的土地超過前項面積上限，在上限之內的部分仍可享有優惠稅率，超出部分就必須以廿％至四十％累進稅率計算。
而對高所得的族群來說，通常擁有好幾戶房子，因此一生一屋對他們來說助益不大；對投資客來說，由於多為短線進出，也不在優惠條件內，但對於想要把房子由小變大、由遠變近的中產階級換屋族來說，將是滿大的誘因。因此確實可以達到避免政策浮濫或圖利投資客和高所得者的疑慮。
四、有助刺激房地產景氣
將土地增值稅率優惠「一生一次」改變為「一生一屋」，有助於鼓勵民眾換屋、置產，可以活絡國內房地產景氣。
五、與國際稅法精神相符
世界各國自用住宅的交易利得大多享有所得稅的減免優惠。依日本法令規定，擁有期間超過十年以上者，課稅所得在六千萬日圓以下，稅率為10%，超過六千萬日圓以上部分，稅率則為15%；美國規定，自用住宅的擁有者出售前五年至少有二年的期間，係以其為主要的住所，則每二年可從其交易所得中扣除二十五萬美元，韓國則是自用住宅移轉時免計入資本利得，但持有年限須達三年，同時，市價必須在六千萬韓圓以下（約台幣二百多萬元）。
貳、「一生一屋」對策與建議
一、中央請客，中央買單
土地增值稅是地方稅，「一生一屋」新政策如果實施，各縣市短少數十億元土地增值稅，地方財政將更顯困窘。中央應盡速針對稅收減少，提出因應方案，減少的賦稅收入，由中央補足。落實中央請客，中央買單的責任政治，不要讓中央推利多，又要地方買單的惡習一再上演。
二、持有面積設限過於寬鬆
都市土地不超過九十坪，非都市不超過兩百一十坪，均可重複使用10%低稅率優惠。此規定實在過於寬鬆，這是土地坪數，而非建物坪數，一般民眾根本用不到這麼大的面積，建議法規應做限縮。都市土地不超過四十五坪，非都市不超過一零五坪，相信已經相當足夠，如堅持原規定，則應加入金額限制，才符合公平性。
三、修正公告現值與市價的落差
在現行法制下，公告土地現值有二個主要的作用，一是作為政府征收土地時補償地價之依據，二是作為土地所有權移轉或設定典權時，審核土地移轉現值之標準，公告土地現值如能調整接近市價，不僅被征收土地所有權人權益可獲得充分保障，同時也可以達到平均地權漲價歸公政策目標，且土地增值稅是地方稅，亦可提高縣市稅源。然除台北市公告現值與市價的落差不大外，其餘縣市都有相當落差，仍有待修正調整。
四、稅務單位須謹慎查核房屋是否為自用
土增稅的課稅是為了達成土地漲價歸公的社會目的，所得重分配的功能係其最重要的特色。因此，在對自宅用地給予租稅優惠的同時，稅法上亦對其可能產生的不公與漏洞予以嚴格的防範與限制，要加強稽查房屋所有權人出售前五年是否是純自住，沒有營業或出租等行為。
(本文發表於2009年5月1日中央網路報)
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